Naším hlavným zdrojom prostriedkov na opravy a rekonštrukcie domu je Fond prevádzky, údržby a opráv (ďalej len FÚO).
Keďže súčasným tempom jeho tvorby (0,33€/m2) by sme získali čiasku potrebnú na kompletnú obnovu domu za približne 29 rokov a toľko čakať nemôžeme, máme nasledovné možnosti:
A) obmedziť činnosti na nevyhnutné minimum
B) zvýšiť tvorbu FÚO
C) získať úver.
Tieto tri možnosti sú vzájomne doplnkové, možno ich teda realizovať zároveň. Prejdime ich postupne, jednu po druhej.
A Stanovenie minimálnej úrovne potrebných investícií
V tejto časti bude treba (napríklad pomocou finančného modelu v súbore Model nakladov DOM52.xls) vypracovať tzv. „minimálny variant“ opráv a investícií domu a vchodov. Tento model by rátal s oklieštením činností a výberom najlacnejšej varianty, t.j. napr. pri výťahoch namiesto úplnej výmeny len rekonštrukcia potrebná na získanie technických skúšok.
B Zvýšenie tvorby FÚO
Táto jednoduchá a nekoncepčná varianta počíta so zvýšením tvorby FÚO, aby sa v budúcnosti naakumulovalo dosť prostriedkov na vykonanie potrebných opráv.
Keďže z prieskumu vo vchode Š12 vyplynulo, že majitelia by poväčšine dokázali akceptovať zvýšenie FÚO na dvojnásobok súčasnej hodnoty, t.j. na 0,66€/m2, rozhodli sme sa pomocou jednoduchého finančného modelu (Model nakladov DOM52.xls) odhadnúť budúci stav FÚO.
Vstupné parametre sú:
Plocha domu: 10500 m2
Mesačné náklady na prevádzku domu: 500€
Indexácia nákladov: 4% ročne
Východiskový stav fondu: 87 308€
Zvýšenie príspevku do FÚO: máj 2010
Výsledná tabuľka ukazuje lineárny rast fondu pri tvorbe 0,66€/m2 (neuvažuje sa so žiadnym iným čerpaním, než údržbou domu):
Z údajov vyplýva, že fond dosiahne hranicu:
200 000€ v septembri 2011
500 000€ v auguste 2015
750 000€ v decembri 2018
1 000 000€ v máji 2022
1 250 000€ v októbri 2025
Ak by sa príspevok do fondu zvýšil na 1€/m2, sú míľniky nasledovné:
200 000€ v apríli 2011
500 000€ v októbri 2013
750 000€ v novembri 2015
1 000 000€ v decembri 2017
1 250 000€ vo februári 2020
Dom má teda reálnu šancu vygenerovať prostriedky na všetky potrebné rekonštrukcie a opravy do 15, resp. 10 rokov.
C Financovanie úverom
Jedinou možnosťou, ako urýchliť realizáciu investičných činností a odložiť ich splácanie, je získanie úveru.
Do úvahy pripadá buď úver bankový (v prípade záujmu treba získať bližšie informácie), no ako zaujímavejšia a lacnejšia možnosť sa v súčasnosti javí úver sprostredkovaný Štátnym fondom rozvoja bývania (ŠFRB).
Jeho hlavné podmienky sú nasledovné:
- úrok 1% ročne
- doba splácania 15 rokov
- podmienka finančného krytia 20% z obstarávacej ceny projektu vlastnými prostriedkami domu
- tvorba Fondu opráv v takej výške, aby po splátke úveru zostalo 20% na bežné opravy, t.j mesačná splátka úveru musí predstavovať maximálne 80% z mesačného príspevku do Fondu údržby a opráv.
Podľa informácií pracovníka Miestneho úradu Bratislava Nové Mesto, ktorý má na starosti vybavovanie žiadostí o úver zo ŠFRB existuje tiež teoretická možnosť získania bezúročného úveru s podobnými podmienkami, no prostriedky v tomto fonde sú momentálne vyčerpané a preto je vyplácanie pozastavené, hoci žiadosti sa naďalej prijímajú.
Zo žiadosti o úver ŠFRB vyplývajú tieto ďalšie podmienky:
- za úver možno plnohodnotne ručiť Fondom údržby a opráv, k čomu je uzatvorená zmluva s ľubovoľnou bankou o vedení osobitného účtu Fondu a vinkulácii 3 splátok úveru v prospech ŠFRB.
- k žiadosti o úver sa okrem iného prikladá zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov s písomným súhlasom minimálne 2/3 všetkých vlastníkov
- v prípade financovania zateplenia treba teplotechnickým posudkom a výpočtom preukázať, že dôjde k úspore minimálne 20% potreby tepla.
- vek domu je neobmedzený a prvé kolaudačné rozhodnutie musí pochádzať spred roku 1989.
Tieto podmienky náš dom dokáže teoreticky splniť už teraz, s výnimkou jednej, a to vykrytia 20% z obstarávacej ceny vlastnými prostriedkami. Ak uvažujeme s celkovou investíciou 1 290 577,59€, musel by mať dom k dispozícii 20%, t.j. 258 115 €. Podľa predchádzajúcich modelov by sme túto čiastku dosiahli v septembri 2011 (v prípade zvýšenia príspevku na FÚO na 1€/m2), resp. až v júni 2012 (zvýšenie na 0,66€/m2).
Príspevok do FÚO by sa následne mohol upraviť na úroveň približne 0,70/m2, aby bola pokrytá splátka úveru, aj údržba domu v pomere 80:20. Túto úroveň by bolo potrebné udržať 15 rokov, do splatenia úveru.
V súčasnosti platíme 0,33€/m2 mesačne, takže toto navýšenie by predstavovalo 0,38€/m2. Pre byt s rozlohou 63m2 by mesačný príspevok do FÚO bol vyšší o 23,94 € (721,21 Sk) a pre byt s rozlohou 85m2 by sa príspevok zvýšil o 32,30 € (973,07 Sk).
Treba však zohľadniť aj úspory na TK a TÚV. Podľa podmienok úveru by sa totiž potreba tepla domu musela rekonštrukciou znížiť aspoň o 20%, takže byt s plochou 63m2, obývaný jednou osobou, by mesačne usporil približne 13,50 € (406 Sk), a reálna mesačná splátka nájomného by sa navýšila v prípade tohto bytu len o 10,44 € !
Rizikom pri tomto modeli je nálada obyvateľov po úvodnom zvýšení príspevku (napr. v máji 2010). Toto zvýšenie by totiž neprinieslo žiaden viditeľný účinok počas 16 až 25 mesiacov, kým by sa nevytvorila dostatočná finančná zásoba na fonde. Podľa skúseností správcu Domus je pravdepodobné, že stúpne podiel neplatičov a zhorší sa atmosféra v dome.
D. Model dvojfázového úveru
Možným riešením problému nespokojnosti obyvateľov so zvýšením príspevku FÚO bez viditeľného účinku je model dvojfázového úveru. Súčasné podmienky úverov zo ŠFRB umožňujú požiadať o viac úverov, čo by sme mohli využiť nasledovne:
V prvej fáze by sa dočasne zvýšili príspevky do FÚO na čo najvyššiu akceptovateľnú hodnotu. Vo finančnom modeli (Model nakladov DOM52.xls) autor uvažuje s úrovňou 1€/m2 počas obdobia 21-22 mesiacov. V tejto prvej fáze by dom zároveň so zvýšením požiadal o úver v takej výške, ako mu to umožnia aktuálne prostriedky na Fonde. Z tohto prvého úveru by sa vykonali urgentné opravy (výmena výťahov) a „optické“ rekonštrukcie vchodov, t.j. vymaľovanie a vyspravenie spoločných priestorov, výmeny schránok, opravy podhľadov, výmeny vchodových dverí. Celý blok týchto úprav (s výnimkou výťahov) nie je v porovnaní s ostatnými uvažovanými rekonštrukciami finančne náročný (tvorí asi pätinu celkových investičných nákladov), no dosiahne sa ním blahodarný psychologický účinok na obyvateľov domu, ktorí by si prvýkrát po dlhom čase mohli povedať už pri bráne, „bývame v peknom dome“.
Hoci je pravdou, že sa tým použijú prostriedky, ktoré bude treba ako soľ neskôr, získaná dôvera obyvateľov a zvýšená ochota spolupracovať sa môžu veľmi pozitívne premietnuť do priebehu ďalších investícií v dome. Podľa hesla „čím viac (ochotných) hláv, tým viac rozumu“ by tak napríklad mohli klesnúť náklady na investičné činnosti – viac cenových ponúk, viac informácií.
Na konci prvej fázy by dom mal k dispozícii dostatok prostriedkov na to, aby mohol požiadať o „veľký“ úver. Následne by sa výška príspevkov do FÚO mohla upraviť na minimálnu úroveň vyžadovanú podmienkami oboch úverov. V našom modeli by išlo o hodnotu 0,70€/m2. Táto výška by sa udržiavala až do splatenia oboch úverov o 15 rokov neskôr.
Tabuľka zobrazuje zmeny výšky príspevku do FÚO podľa uvažovaného modelu:
Vstupné parametre modelu sú:
Plocha domu: 10500 m2
Mesačné náklady na prevádzku domu: 500€
Rast nákladov na prevádzku 4% ročne
Východiskový stav fondu: 87 308€, január 2010
Prvá úprava príspevkov do FÚO: máj 2010, na 1€/m2
Druhá úprava príspevkov do FÚO: február 2012, na 0,70/m2
Investičné náklady č. 1 318 784,34 €
Investičné náklady č. 2 971 793,25 €
Čerpanie úveru č. 1 250 000,00 €
Čerpanie úveru č. 2 770 000,00 €
Trvanie úveru č. 1 180 mesiacov (15 rokov)
Trvanie úveru č. 2 180 mesiacov (15 rokov)
Úrok úveru č. 1 1% ročne
Úrok úveru č. 2 1% ročne
Oba bloky investičných nákladov vychádzajú z tabuľky v kapitole 3. Finančná náročnosť.
Parametre modelu je možné ľubovoľne meniť a simulovať tým rôzne situácie.
K úplnému splateniu všetkých úverov by podľa modelu došlo v januári 2027, kedy na účte domu zostane 130 000€. Celkové úverové náklady by dosiahli 70 403€.
Žiadne komentáre:
Zverejnenie komentára