Pani Málkovú, konateľku správcovskej spoločnosti Aureka som navštívil na základe odporúčania p. Pohla v rámci prípravy zhromaždenia vlastníkov, kde sa možno bude hlasovať aj o novom správcovi. Výhodou spoločnosti Aureka je jej blízkosť (pobočka je na Americkej 1, pri policajnom prezídiu na Račianskej). Spoločnosť má tiež skúsenosti s plnou správou a kompletnou rekonštrukciou bytových domov podobných nášmu.
Ako by bolo možné rozdeliť náš dom na menšie, samostatné jednotky?
Legálne rozdelenie domu nie je jednoduchý proces. Jeden dom môže mať navyše len jeden druh správy a hoci veľký dom možno „rozdeliť“ aj nezákonne, kto na seba vezme právnu zodpovednosť? Existoval prípad, že si dva vchody viedli samostatné účtovníctvo a mali rozdielnu výšku príspevkov do svojich fondov opráv. Tento stav bol nezákonný, a štatutárni zástupcovia takýchto vchodov čelili riziku postihu. Vchody sa preto rozhodli prejsť pod jedného správcu, pričom ten vchod, ktorý prispieval do svojho fondu dovtedy menej, navýšil jednorazovým príspevkom svoj vklad.
Rozdelenie domu je komplikované najmä preto, lebo všetci v dome vlastnia všetko spoločne. Tiež je potrebné zabezpečiť technické oddelene všetkých médií pre každý nový samostatný subjekt.
Ako by teda bolo možné oddeliť jednotlivé vchody nášho domu aspoň účtovne?
Pre jeden dom sa obvykle vedie jeden účet a správca vo vyúčtovaní poskytuje informácie, z ktorých vidno, ktorý vchod koľko čerpal. Pri čerpaní fondu opráv (fond na prevádzku, údržbu a opravy - FPÚaO) na spoločné veľké aktivity (napr. rekonštrukcia kanalizácie) je možné náklady pripadajúce na jednotlivé vchody vypočítať na základe ich podlahovej plochy alebo vlastníckeho podielu.
Technicky je možné zriadiť pre každý vchod samostatný účet, ale z dôvodu úspory bankových poplatkov sa to spravidla nerobí.
Je možné stanoviť odlišnú výšku pravidelných príspevkov do fondu opráv pre jednotlivé vchody? Napríklad ak treba v jednom vchode vykonať rozsiahlejšie činnosti, ako v druhom.
Toto riešenie sa neodporúča. Je však možné, aby vchod, ktorý požaduje alebo potrebuje vykonať rekonštrukciu alebo obnovu nad rámec dohodnutého spoločného minima, prispel jednorazovým príspevkom do fondu opráv, ktorý si vchod schváli. Tiež je možné tieto dodatočné náklady rozpočítať na jednotlivých vlastníkov vo vchode, ktorí sa zaťažia vyššou platbou v ročnom vyúčtovaní.
Ako sa rozrátavajú prevádzkové náklady domu medzi vlastníkov?
Medzi všetkých vlastníkov pomerne podľa podlahovej plochy ich bytov sa rozrátavajú náklady súvisiace s prevádzkou, údržbou a opravami spoločného vlastníctva – teda domu a jeho príslušenstva, spoločných priestorov, výťahov, atď.
Teplo sa rozrátava podľa vykurovanej plochy bytu, teda nie podľa počtu osôb.
Podľa počtu osôb bývajúcich v byte sa rozrátava napríklad odvoz odpadu alebo spotreba elektriny v spoločných priestoroch. Byty na prvom poschodí však napríklad nemusia platiť za elektrinu spotrebovanú prevádzkou výťahu, no napriek tomu ako jeho spoluvlastníci prispievajú na jeho obnovu a údržbu.
Ak sa niekto odpojí od kúrenia, zostáva spoluvlastníkom ostatných rozvodov a preto prispieva na ich prevádzku, a to tak príspevkami do FPÚaO, ale tiež zníženým príspevkom na spotrebu kúrenia. V tomto platí Vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č.358 z 20.8. 2009, ktorá rozlišuje dve situácie:
– ak sú namontované na radiátoroch pomerové merače tak sa základná zložka tepla rozpočítava podľa podlahovej plocha a pre tých, ktorí sú odpojení sa vynásobí podlaha bytu koeficientom 0,25 (§7 ods.3b)
- ak nie sú pomerové merače tepla, tak sa základná zložka (10% z celkových nákladov na teplo) rozpočítava aj pre byty s odpojeným kúrením (§5 ods.2).
Obe verzie platia okrem bytov v nadstavbách, bytov na najvyšších poschodiach, bytov nad nevykurovanými priestormi a ak okrem situácie, kedy bytom neprechádzajú rozvody kúrenia.
Aká by mala byť podľa Vás výška príspevku do fondu opráv?
Minimálne 0,80€ na m2 podlahovej plochy bytu. Za určitej situácie môže postačovať aj príspevok vo výške 0,66€/m2. Jeho výška by sa mala odvíjať od reálnych potrieb domu.
Ako možno zlikvidovať spoločenstvo a prejsť pod plnú správu?
Zrušenie spoločenstva nie je podľa našich skúseností extrémne komplikovaný krok:
- treba na valnom zhromaždení odhlasovať rozpustenie spoločenstva, ktoré treba podľa zákona podporu dvoch tretín všetkých vlastníkov
- ďalej treba schváliť osobu likvidátora, ktorým môže byť ktokoľvek, napríklad doterajší predseda spoločenstva, a
- treba schváliť zmluvu s novým správcom (na čo je tiež potrebná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov).
Zrušenie sa vykoná formou žiadosti podanej na Obvodný úrad – ten skúma najmä vyrovnanie pohľadávok a záväzkov spoločenstva voči tretím stranám t.j. požaduje konečnú závierku spoločenstva. Druhou podmienkou je uzatvorená zmluva o správe so správcovskou spoločnosťou.
V prípade, že dochádza aj k zmene správcovskej spoločnosti, treba pamätať na to, že rozviazanie mandátnej zmluvy so súčasným mandatárom podlieha výpovednej lehote, ktorá je stanovená v mandátnej zmluve.
Ako by prebiehala samotná plná správa a komunikácia s vlastníkmi?
Aj dom v plnej správe musí mať riadne zvolených zástupcov. Tí si spravidla vyberú jedného, ktorý bude prednostne komunikovať so správcom. Zástupcovia naďalej udržiavajú komunikáciu s vlastníkmi a starajú sa napríklad o odpočet osobomesiacov.
Ako by prebiehala organizácia prípadnej rekonštrukcie domu?
Po zmapovaní potrebných rekonštrukčných prác a zadefinovaní ich finančnej návratnosti treba nechať vypracovať projekt rekonštrukčných činností. Ďalej sa určí spôsob financovania (úver z banky, úver zo ŠFRB, jednorazový príspevok, alebo kombinácia týchto spôsobov), a zvolený spôsob financovania sa predloží na schválenie vlastníkom aj s rozsahom prác a cenovými ponukami. Zákon požaduje pre úver súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov, ktorý však možno získať aj písomne. Na rekonštrukčné činnosti by okrem správcu a stavebného dozora dohliadali vlastníci prostredníctvom svojich zvolených zástupcov.
Aký je poplatok za správu vo Vašej spoločnosti?
6€ s DPH na byt
Ďakujem,
Tomáš Holička
(TU si pozrite návrh zmluvy o správe spoločnosťou Aureka)
Žiadne komentáre:
Zverejnenie komentára