2. Odčlenenie vchodu: výhody a nevýhody

O odčlenení vchodov v súčasnosti viacerí obyvatelia domu hovoria ako o jedinej možnosti ďalšieho fungovania domu. Vchod Kukučínova 4 dokonca na vchodovej schôdzi už schválil svoje osamostatnenie. Rozdelenie však má aj úskalia - pozrime sa preto na to, čo by odčlenenie vyžadovalo a ako by sa situácia po ňom zmenila.

Súčasný stav: Prečo sme vlastne spolu ako jeden veľký objekt?

Náš dom (všetkých 7 vchodov) má jedno súpisné číslo, 52 a jeden list vlastníctva 2946. V liste vlastníctva sú zapísané dva pozemky, 11402 a 11404. Prvý z nich je pod vchodmi Kukučínova 2 a 4, druhý pod Škultétyho 10-18. Pozemok pod oblúkovými balkónmi medzi K2 a Š18 nie je v našom vlastníctve. Spoluvlastníkmi oboch pozemkov a tiež všetkých spoločných priestorov domu sú teda všetci majitelia bytov a nebytových priestorov v celom našom dome.

Prečo nemôže mať každý vchod jednoducho svojho vlastného správcu?

Zákon č. 182/1993 v znení platnom k 1. 2. 2010 v paragrafe 6 hovorí:

(3) Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

(4) Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

Preto vchod, ktorý sa rozhodne osamostatniť má v súčasnosti jedinú možnosť: stať sa „samostatnou stavbou“. 

Ako sa stať samostatnou stavbou a získať štatút domu?

Hrubé pravidlo uplatňované stavebným úradom znie: „Po zbúraní okolitých stavieb musí takáto stavba zostať staticky a energeticky sebestačná a nezávislá“.

V našom prípade by to znamenalo, že o oddelení možno uvažovať len v miestach, kde existuje dilatačná špára medzi dvomi nosnými múrmi. Samostatnou stavbou teda môže byť len ten vchod, či skupina vchodov, ktoré majú vlastnú nosnú konštrukciu. (dilatačné špáry vidno napríklad zvonka domu – sú vždy medzi dvomi nosnými stenami).

Podľa vysvetlenia pracovníkov MÚ treba v prípade odčlenenia v prvom rade nechať vypracovať znalecký posudok o možnosti technického oddelenia vchodu či vchodov. Takýto posudok vypracúva znalec z oblasti pozemného staviteľstva.
Ďalej by bolo treba vykonať technické a stavebné úpravy na zabezpečenie úplnej sebestačnosti a nezávislosti vchodu v zmysle posudku, t.j. zrejme priechod na strechu (vybúranie betónovej dosky nad schodiskom), vytvorenie samostatných fakturačných miest pre SV, TÚV a ÚK s príslušnými meračmi (kúrenie je napríklad vedené zo Š10 pod strechou pre všetky vchody Š10-18 a jeho rozdelenie môže vyžadovať značné úpravy). Kukučínova 2 a 4 má síce vlastnú vetvu, no vykuruje ňou aj balkóny Š18 v ohybe domu.

Druhým krokom k osamostatneniu je získanie súpisného čísla. Žiadosť o súpisné číslo podáva záujemca o na oddelenie výstavby a investícií MÚ BA-Nové Mesto, a ako prílohy sa vyžadujú:

 1. Kolaudačné rozhodnutie stavby (nové, pre novovzniknutú samostatnú stavbu)

 2. Geometrický plán, resp. kópiu z katastrálnej mapy

 3. List vlastníctva na pozemok, resp. nájomnú zmluvu

Pre každý objekt, ktorý má byť označený za samostatnú budovu, treba vypracovať nový projekt a posúdenie statiky. Kolaudačné rozhodnutie by pravdepodobne vyžadovalo platné technické skúšky výťahov. V našej situácii by to znamenalo nákladnú rekonštrukciu či výmenu výťahov a absolvovanie ich technických skúšok.

Podmienkou získania súpisného čísla je ďalej rozdelenie pozemku, čo by znamenalo získať súhlas 100% ostatných vlastníkov s odstúpením ich podielu na pozemku a spoločných priestoroch v prospech oddeľujúceho sa vchodu. Tento krok musí prebehnúť formou individuálnych notárskych zápisníc a návrhov na vklad do katastra, s príslušnými administratívnymi poplatkami.

Koľko by to trvalo a čo by to stálo?

Podľa pracovníkov stavebného odboru by kompletné rozdelenie v prípade nášho domu trvalo približne 3 roky a vyžadovalo náklady zhruba 3 milióny Sk, to všetko bez započítania stavebných a technických úprav a rekonštrukcií potrebných na získanie nového kolaudačného rozhodnutia.

Aké sú výhody odčlenenia?

- možnosť výberu vlastného správcu

- jednoduchšia komunikácia v menšom objekte

Aké sú nevýhody odčlenenia?

- časový sklz (3 roky)

- značné administratívne náklady

- potreba vykonať a dokončiť ešte pred samotným rozdelením niektoré opravy a rekonštrukcie, napr. výťahy, ktoré sú potrebné už teraz

- potreba vykonať nákladné dodatočné stavebné zmeny, ktoré by sme inak nepotrebovali (priechody na strechu, delenie kúrenia a dodávky vody - ešte pred ich následnou rekonštrukciou)

- riziko, že proces zlyhá vo fáze delenia pozemku na nesúhlase niektorých ostatných spoluvlastníkov

- riziko, že proces zlyhá vo fáze prideľovania súpisného čísla (podľa usmernenia Ministerstva výstavby musia existovať „vážne dôvody“ na pridelenie nového súpisného čísla existujúcej stavbe)

- vzhľad domu po rozdelení, keď bude každý vchod postupovať samostatne: bude výsledkom o pár rokov vertikálne pruhovaná fasáda s rôznymi typmi zateplenia?

Aj v prípade odčlenenia by bolo treba hľadať odpoveď na otázky:
Ako prekonať pasivitu majiteľov bytov a ich nezáujem o správu domu?
Ako vybudovať dôveru majiteľov v správcovskú spoločnosť?
Ako zabezpečiť komunikáciu medzi obyvateľmi?

Keďže je zrejmé, že ešte pred rozdelením by vchody, žiadajúce o odčlenenie museli začať akumulovať finančné prostriedky, z ktorých by sa financovali nevyhnutné rekonštrukčné a stavebné práce, a samotný proces podľa vyjadrenia kompetentných potrvá rádovo roky, treba tak či onak uvažovať v dohľadnej dobe o nejakej schodnej a pre majiteľov prijateľnej ceste spoločného fungovania. Možnosť osamostatnenia samozrejme zostáva vždy otvorená a reálna, no na základe získaných informácií zrejme len hypotetická.

(informácie v tejto časti boli získané od pracovníkov oddelenia výstavby a investícií, a stavebného úradu MÚ BA NM a overené podľa platnej legislatívy).